Evaluation et vente des biens immobiliers

Découvrez notre nouvelle FAQ gestion d’un legs pour vous aider dans le déroulé de gestion d’un dossier legs, avec comme point de départ le décès de la personne. La cinquième partie s’intéresse à l’évaluation et la vente de bien immobiliers pour les libéralités à une association ou une fondation. Retrouvez l’ensemble des 7 parties de la FAQ libéralités ici : francegenerosites.org/faq-gestion-legs/

Sommaire :

1. A partir de quel moment assurer les biens immobiliers ?

Conseils :

Souscrire un contrat avec effet rétroactif au jour du décès ;
Déclarer une fois par année l’ensemble des biens immobiliers reçus en legs et donations ;
Etre vigilent quand il existe une indivision ;
Assurer les biens immobiliers même s’ils font l’objet d’un legs particulier.

2. Quelle évaluation pour les biens immobiliers au moment de la mise en vente ?

Pour rappel, si la vente est concomitante au règlement successoral, la problématique de l’évaluation sera réglée dans le même temps. Cependant, les OSBL font la différence entre l’estimation réalisée dans le cadre du règlement successoral (estimation généralement basse, par exemple conforme aux déclarations IFI) et la valeur réelle du bien préalablement à la mise en vente. Dans cette hypothèse, l’intérêt de la réévaluation du bien devient capital et impliquera bien souvent l’intervention d’un professionnel de l’immobilier qui prendra la forme d’un avis de valeur d’agent immobilier, ou d’une expertise établie par un expert immobilier ou un notaire.

Pour rappel encore, une évaluation juste du bien immobilier reçu en legs est d’autant plus importante que le nouveau règlement relatif aux comptes annuels des personnes morales de droit privé à but non lucratif[1] prévoit que désormais les legs seront inscrits au bilan dès l’acceptation du legs. Alors que jusqu’à présent, ils étaient inscrits pour leur valeur nette des charges d’acquisition en engagements hors bilan.

3. Combien d’évaluation des biens immobiliers ?

Deux avis de valeur.

4. Qui réalise les évaluations des biens immobiliers ?

La plupart du temps, le notaire fournit une évaluation à l’organisme, notamment quand il a un service négociations. Cependant, il est important d’avoir la valeur la plus proche de la réalité, il est en conséquence conseillé à l’organisme de choisir une agence immobilière et de lui demander d’établir un avis de valeur.

Conseil : en cas de divergence entre plusieurs évaluations, il est intéressant de choisir une entité qui ne fait pas de négociation et qui n’a pas d’intérêts.

Il est également possible

D’interroger un notaire du réseau expertimmo ou la chambre des notaires locale (pratiquement toutes ont des services d’expertises immobilières) ;
D’interroger votre notaire correspondant qui a accès à la base d’évaluation des notaires ;
De consulter le site https://www.meilleursagents.com/ sur lequel l’organisme peut trouver des indices ;
Consulter différents sites des impôts :

Pour les terres agricoles il est recommandé de se référer au fascicule édité par la SAFER ou d’interroger directement la SAFER locale. Il peut aussi être intéressant de consulter le site suivant https://www.parcelle-a-vendre.com/

Dans tous les cas il est nécessaire voire indispensable de se faire confirmer la valeur nette vendeur et le montant ou le pourcentage des honoraires TTC du professionnel.

En règle générale les honoraires des agences en province ou pour des biens atypiques (par exemple une chambre louée à une maison de retraite) tournent entre 10 et 12 % TTC. Pour les grandes villes ils sont en général pour les agences ayant un pas de porte inférieur ou égal à 5 % TTC. Pour les agences telles que IAD ou autres le pourcentage sera inférieur.

Attention les domaines ne font plus d’évaluation des biens quelques soient leur valeur et leur nature.

5. Quand les biens rentrent-ils au bilan ?

Les biens rentrent au bilan :

Cas de legs universel :

en présence d’héritiers réservataires : que le testament ait la forme olographe ou authentique, le légataire devra demander la délivrance de son legs aux héritiers (rappel selon le c.civ., art. 1005 : le légataire universel aura la jouissance des biens compris dans le testament, à compter du jour du décès, si la demande en délivrance a été faite dans l’année, depuis cette époque ; sinon, cette jouissance ne commencera que du jour de la demande formée en justice, ou du jour que la délivrance aurait été volontairement consentie.)

Quelle date de comptabilisation ? si la demande de délivrance est faite dans l’année du décès, à la date d’acceptation du legs (car alors l’entrée en jouissance est réputée être celle du jour du décès). Si la demande de délivrance est faite après l’année du décès, à la date d’acceptation du legs ou à la date d’entrée en jouissance si elle est postérieure.

en l’absence d’héritiers réservataires :

Si le testament a la forme authentique, la délivrance de legs n’est pas nécessaire.

Quelle date de comptabilisation ? à la date d’acceptation du legs. En effet, dans ce cas la date d’entrée en jouissance est forcément antérieure à la date d’acceptation compte tenu du fait que le légataire est saisi rétroactivement de plein droit à la date du décès.

Si le testament a la forme olographe ou mystique : il est nécessaire d’établir une distinction entre un décès survenu le 1^er novembre 2017 et un décès survenu après le 1^er novembre 2017.

Si le décès survenu avant le 1^er novembre 2017 : pas de délivrance de legs, mais envoi en possession nécessaire.

Quelle date de comptabilisation ? à la date d’envoi en possession.

Si le décès survenu après le 1^er novembre 2017 : pas de délivrance de legs, ni d’envoi en possession sauf si contestation.

Quelle date de comptabilisation ? en l’absence de contestation, à la date d’acceptation ou si contestation à la date de l’envoi en possession par ordonnance du Président du TGI

Cas de legs à titre universel :

en présence d’héritiers réservataires : que le testament ait la forme olographe ou authentique, le légataire devra demander la délivrance de son legs aux héritiers. (rappel selon le c. civ., art. 1014)

Quelle date de comptabilisation ? si demande de délivrance faite dans l’année du décès, à la date d’acceptation du legs (car alors l’entrée en jouissance est réputée être celle du jour du décès). Si la demande de délivrance est faite après l’année du décès, à la date d’acceptation du legs ou à la date d’entrée en jouissance si elle est postérieure.

en présence d’un légataire universel : mêmes règles que précédemment.

Cas d’un legs à titre particulier : mêmes règles applicables. Sauf si date de demande de délivrance dans l’année du décès, car dans le cas du legs à titre particulier, l’entrée en jouissance n’est jamais rétroactive au jour du décès.

6. Comment valoriser le bien immobilier au moment de la mise en vente ?

Avant toutes choses, il est fortement recommandé de contacter les colégataires pour déterminer ensemble quel type de commercialisation est à retenir.

Le délai entre le moment ou le legs a été accepté par l’instance habilitée (le conseil d’administration le plus souvent) et le moment de la vente est souvent long. Il y a donc lieu de faire réactualiser les avis de valeurs.

En règle générale il y a lieu de recontacter les prestataires qui ont fait l’évaluation initiale.

Si cela n’a pas été fait pour le conseil d’administration et avant de signer un quelconque mandat, il est indispensable de faire établir les diagnostics en ce compris l’assainissement, qui peuvent avoir un fort impact sur la valeur du bien et faire l’objet de négociations.

7. Quelle méthode de vente de biens immobiliers suivre ?

Il existe plusieurs méthodes de mise en vente :

Donner mandat à une ou plusieurs agences ou/et au notaire en charge du règlement de la succession,
Vendre par adjudication,
Vendre par le biais de la Vente Notariale Interactive dite VNI.

Le choix va dépendre d’une part des procédures posées par l’OBSL et est d’autre part, une question de bon sens.

a) Mandat à agence(s) et/ou notaire(s) :

Avant toutes choses il y a lieu de déterminer le prix de mise en vente. Si ce prix n’est pas adapté, soit le bien ne sera pas vendu et risquera d’être “grillé” soit il partira trop rapidement. Il est bien entendu que lorsqu’il y a des colégataires la décision doit être prise de manière collégiale.

Il est donc nécessaire de faire une véritable étude de prix en tenant compte des éléments dans le dossier, des avis de valeurs et le cas échéant d’information sur internet via notamment les sites mis à disposition par les impôts.

Il est également nécessaire dans certains cas de faire nettoyer la maison et de faire passer un jardinier pour rendre le bien et ses abords attractifs.

Une fois le prix de mise en vente et la commission d’agence déterminés, il y a lieu de signer un mandat de vente.

Il est de règle de ne jamais signer de mandat exclusif.

Certaines OBSL souhaitent mandater deux agences, d’autres une seule avec possibilité après 3 mois de commercialisation d’en mandater une seconde.

b) Vente par adjudication :

Ce choix est la plupart du temps retenu lorsque le bien est atypique ou dans une région où les prix sont difficiles à déterminer.

C’est le notaire en charge de la succession ou qui aura été chargé de la vente qui se procédera aux formalités d’usages auprès du service immobilier de la chambre des notaires dont il dépend.

La valeur vénale sera communiquée par ce service immobilier qui vous proposera un prix de départ des enchères et un prix de réserve.

Le montant des frais à la charge des vendeurs sera également communiqué par le notaire.

Ce sont les services de la chambre des notaires qui se chargeront des visites.

Les enchères seront reçues lors de la vente par adjudication en salle des ventes (généralement la chambre des notaires locale).

c) La vente notariale interactive :

Il s’agit également d’une vente par adjudication mais les enchères seront portées de manière dématérialisée.

Le service immobilier de la chambre n’intervient pas dans le cas des VNI.

C’est le notaire en charge de la vente qui se chargera de toutes les formalités préalables, qui fera aussi visiter les biens et recevra les offres, qui seront ensuite transmises au vendeur.

[1] Règlement comptable n° 2018-06 du 5 décembre 2018 : http://www.anc.gouv.fr/cms/news/reglement-2018-06, entré en vigueur le 1^er janvier 2020

Retrouvez l’ensemble des 7 parties de la FAQ libéralités ici : francegenerosites.org/faq-gestion-legs/

Formalités concernant le décès et concession funéraire
Le testament
Bien immobiliers reçus en legs et inventaire des objets
Libéralités et comptabilité
Evaluation et vente des biens immobiliers (cette page)
Relation avec le notaire
Les renonciations à succession

Merci aux auteurs : Jean-Charles Courage, responsable libéralités à l’Ordre de Malte, Kristel Cohen, responsable du pôle développement des ressources à la Fédération française des Associations de chiens d’aveugle, Ann Sophie de Jotemps, anciennce responsable juridique et fiscal chez France générosités.